Rautheim liegt im Südosten von Braunschweig und bildet mit Südstadt und Mascherode den Stadtbezirk 213 Südstadt-Rautheim-Mascherode. Im Westen schließt das Naturschutzgebiet Mascheroder- und Rautheimer Holz an, im Osten beginnt hinter der Feldmark der Landkreis Wolfenbüttel. Dorfkern und Siedlungsflächen sind bis heute unterschiedlich geprägt – der Vergleichsmaßstab ist die Lage im Stadtteil, nicht der Durchschnitt.
Immobilien in Rautheim und Umgebung
Unser aktuelles Immobilienangebot zeigt Objekte aus Braunschweig und dem Umland – nicht immer ist eine Immobilie in Braunschweig Rautheim dabei. Wer gezielt hier sucht, hinterlegt einen Suchauftrag für Rautheim. Für Eigentümer heißt das: Vorgemerkte Suchende erfahren zuerst von Ihrem Objekt.
Fundierte Marktkenntnis in der Region:
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Wohnen in Rautheim – was den Stadtteil ausmacht
Rautheim gliedert sich nicht in Ortsteile, sondern in Lagen mit deutlich unterschiedlichem Charakter. Die Dorflage an der Wabe ist der historische Kern: die romanische St.-Ägidien-Kirche, die ehemalige Wassermühle und mehrere Hofanlagen, die im Denkmalatlas Niedersachsen geführt werden, darunter zwei an der Straße Dorflage. Prägend war hier der Erkeröder Haustyp mit Wohn- und Wirtschaftsteil unter einem Dach; erst später kamen Dreiseithöfe dazu, die beides trennten. Der Ackerberg schließt an und trägt ebenfalls alte Hofstellen; dort liegt zugleich der Nahversorger des Stadtteils. Westlich und südlich folgen die Siedlungsflächen mit Ein- und Zweifamilienhäusern in gleichmäßigerem Zuschnitt, erschlossen über Am Rautheimer Holze und den Lehmweg; dahinter beginnt der Wald. Entlang des Baches liegen die gewässernahen Grundstücke, der Straßenname Zur Wabe markiert diesen Bereich – dort soll später auch die Stadtbahn enden. Am Nordrand zur Bundesstraße 1 hin liegt ein Gewerbegebiet für kleine und mittelständische Betriebe. Nach Norden öffnet sich die Feldmark Richtung Riddagshausen, nach Osten grenzt sie an den Landkreis Wolfenbüttel mit Salzdahlum, Hötzum, Sickte und Klein Schöppenstedt. Westlich der Ortslage entsteht mit Möncheberg eine weitere Lage, die es als Adresse noch nicht gibt, die den Markt aber schon beeinflusst.
Die Bundesstraße 1 bildet die nördliche Grenze des Stadtteils; über sie und die A39 sind Innenstadt und Umland erreichbar. Im Nahverkehr ist Rautheim über die Buslinien 412 und 432 an das Stadtnetz angebunden. Beschlossen ist außerdem die Verlängerung der Stadtbahn von der Helmstedter Straße über Lindenberg bis zur Wendeschleife Zur Wabe, mit zwei Brücken über Bahnanlagen und die A39. Einen eigenen Bahnhof hatte Rautheim früher schon; die Strecke ist längst Geschichte.
Die Grundschule Rautheim liegt an der Schulstraße, die städtische Kindertagesstätte an der Gemeindestraße; die Schulkindbetreuung übernimmt das DRK. Für den täglichen Einkauf gibt es einen Markt am Ackerberg, in der angrenzenden Mastbruchsiedlung kommen ein Discounter mit Bäckerei und ein Vollsortimenter auf dem früheren Kasernengelände hinzu. Weiterführende Schulen liegen in den Nachbarstadtteilen. Für junge Familien entscheidet die Lage über Schul-, Betreuungs- und Einkaufsweg.
Auf den historischen Kern mit Hofanlagen und Fachwerk folgten die Siedlungsflächen der Nachkriegsjahrzehnte, als Rautheim durch die beiden Kasernen stark wuchs. Für Eigentümer heißt das: Baujahr, Grundriss und energetischer Zustand unterscheiden sich innerhalb weniger Straßen erheblich.
Gleich drei Vorhaben verändern das Umfeld. Westlich der Ortslage hat der Rat der Stadt Braunschweig den Bebauungsplan RA 29 »Rautheim-Möncheberg« als Satzung beschlossen: ein neues Quartier aus Einfamilienhausgruppen und mehrgeschossigem Wohnungsbau, mit Quartiersgaragen und einem Anteil gefördertem Wohnungsbau. Nordwestlich ist auf dem Gelände der ehemaligen Heinrich-der-Löwe-Kaserne bereits ein Wohnquartier entstanden. Für die Wabe südlich der B1 hat der Wasserverband Mittlere Oker eine Renaturierung planfeststellen lassen. Für Eigentümer heißt das: Bestandshäuser werden künftig direkt mit Neubau vor der Tür verglichen.
Der Immobilienmarkt in Rautheim
Wer die Besonderheiten des Immobilienmarktes in Braunschweig-Rautheim kennt, verhandelt gezielter. Der Stadtteil trägt zwei Teilmärkte, die sonst selten nebeneinanderliegen: den historischen Dorfkern an der Wabe mit Hofanlagen, Fachwerk und unregelmäßig geschnittenen Grundstücken – und die Siedlungslagen der Nachkriegsjahrzehnte, die über weite Strecken aus Ein- und Zweifamilienhäusern in vergleichbarem Zuschnitt bestehen. Beide haben ihren eigenen Käuferkreis, und beide lassen sich nicht über einen Durchschnitt abbilden.
Anders als in der Innenstadt kommt neues Angebot hier nicht laufend über Nachverdichtung, sondern in Schüben: Mit dem beschlossenen Bebauungsplan Möncheberg tritt westlich der Ortslage ein ganzes Quartier hinzu, das Einfamilienhausgruppen und Geschosswohnungsbau mischt und damit beide Teilmärkte gleichzeitig berührt. Wer heute verkauft, verkauft in einem anderen Umfeld als in einigen Jahren.
Verlässliche Aussagen zur Preisentwicklung lassen sich nur auf Basis der amtlichen Kaufpreissammlung treffen. Pauschale Quadratmeterangaben auf Immobilienportalen bilden weder den Unterschied zwischen Dorflage und Siedlung noch die Auflagen einzelner Grundstücke ab – deshalb beginnt jede Einschätzung bei Löwen Immobilien am Objekt, nicht am Durchschnitt.
Was den Immobilienwert in Rautheim beeinflusst
Einen aussagekräftigen Durchschnittspreis für Rautheim gibt es nicht: Zwischen Dorflage, Siedlungsstraßen und den Grundstücken an der Wabe unterscheiden sich Zuschnitt, Bebauung und Auflagen deutlich. Diese Faktoren fließen bei Löwen Immobilien in jede Wertermittlung ein:
Die Dorflage mit ihren historischen Hofstellen spricht andere Käufer an als die gleichförmigeren Siedlungsstraßen, und beide wieder andere als die Grundstücke am Wasser. Jede Gruppe zahlt für andere Merkmale – die Bewertung trennt das.
B1 im Norden, A39 in Reichweite, Bus ins Zentrum – und perspektivisch die Stadtbahn bis Zur Wabe. Käufer fragen deshalb nach dem Weg zur künftigen Haltestelle.
Möncheberg westlich der Ortslage und das Quartier auf dem früheren Kasernengelände bringen Neubau in Reichweite. Käufer vergleichen Bestandshäuser dann unmittelbar damit – beim Energieausweis, bei den Nebenkosten und beim Grundriss. Für Eigentümer ist der Zeitpunkt deshalb selbst ein Wertfaktor.
In der Dorflage stehen mehrere Hofanlagen unter Denkmalschutz, dazu die St.-Ägidien-Kirche und die ehemalige Wassermühle. Für Eigentümer solcher Objekte heißt das: Umbauten und Sanierungen brauchen die Zustimmung der Denkmalschutzbehörde, und der Käuferkreis ist kleiner – beides gehört vor die Preisfindung, nicht in die Verhandlung.
Die Stadt Braunschweig hat ihre kommunale Wärmeplanung beschlossen; sie ordnet das Stadtgebiet Teilgebieten mit unterschiedlicher künftiger Wärmeversorgung zu. Für Eigentümer ist das ein Verkaufsargument oder eine offene Frage – je nachdem, was für die eigene Straße vorgesehen ist und wie die vorhandene Heizung dazu passt.
Rautheim ist überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt, größere Wohnanlagen sind die Ausnahme. Wer eine Eigentumswohnung verkauft, bewegt sich damit in einem kleinen Teilmarkt mit wenigen Vergleichsobjekten – das verändert Preisfindung und Vermarktungsweg.
Für die Wabe und die Mittelriede ist ein Überschwemmungsgebiet festgesetzt, das auf Rautheimer Gebiet beginnt. Liegt ein Grundstück darin, sind bauliche Erweiterungen genehmigungspflichtig, verlorener Rückhalteraum muss ausgeglichen und hochwasserangepasst gebaut werden; bestehende Gebäude genießen Bestandsschutz. Südlich der B1 kommt die planfestgestellte Renaturierung des Baches hinzu. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, klären wir vor der Vermarktung – die Frage kommt sonst in der Besichtigung.
Die amtlichen Bodenrichtwerte für Rautheim veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg, kostenfrei abrufbar über BORIS Niedersachsen. Der Bodenrichtwert beschreibt den Wert des Grundstücks, nicht den Ihres Hauses – und er kann sich zwischen Dorflage, Siedlung und Randlage deutlich unterscheiden. Für den Marktwert kommen Zustand, Ausstattung und Baujahr des Gebäudes hinzu.
Welche dieser Faktoren bei Ihrer Immobilie den Ausschlag geben, klären wir im Beratungsgespräch.
Termin für Rautheim vereinbaren
„Wer in Rautheim verkauft, verkauft nicht in der Braunschweiger Innenstadt. Zwischen der alten Dorflage an der Wabe und den Siedlungsstraßen Richtung Rautheimer Holz liegen Unterschiede, die eine reine Datenauswertung nicht abbildet. Deshalb sehe ich mir jedes Objekt persönlich an, bevor ich über einen Preis spreche.“
Justine Zawadzki, Inhaberin von Löwen Immobilien Braunschweig
Hier wird aus Suchen: Finden.
Löwen Immobilien – Immobilienmakler für Braunschweig-Rautheim
Wer einen Immobilienmakler in Rautheim sucht, findet Löwen Immobilien Braunschweig e.K. nicht im Stadtteil, sondern in der Karlstraße im Östlichen Ringgebiet. Inhaberin Justine Zawadzki ist Immobilienmaklerin (IHK) und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (D1). Sie betreut Eigentümer im gesamten Stadtgebiet, darunter Rautheim – ohne Wechsel der Ansprechpartnerin bis zum Notartermin. Mehr zur Arbeitsweise steht auf der Seite über unser Unternehmen.
Wer eine Immobilie in Rautheim verkaufen möchte, beginnt am besten mit einer kostenfreien Immobilienbewertung. Sie stützt sich auf Vergleichsdaten aus der Region und auf die Besichtigung vor Ort – und sie trennt, was am Wert Ihres Objekts an der Lage liegt und was am Gebäude.
Unsere Leistungen für Immobilien in Rautheim
Löwen Immobilien deckt den gesamten Ablauf ab. Beim Verkauf von Haus oder Wohnung folgen auf die Bewertung Unterlagen, Exposé mit klar benannter Lage im Stadtteil, Besichtigungen und Verhandlung bis zum Notartermin – alles in einer Hand. Wer vermieten möchte, erhält über die Vermietung Hilfe bei Mietersuche und Übergabe.
Auch unbebaute Grundstücke und geerbte Immobilien gehören dazu – bei einer Erbschaft zuerst mit der Frage, ob Verkaufen, Vermieten oder Behalten sinnvoller ist. Wer selbst in Rautheim sucht, hinterlegt seine Wünsche im Suchformular oder sieht sich Häuser und Wohnungen im Angebot an.
Verkauf in Rautheim vorbereiten: Unterlagen und Reihenfolge
Vor der ersten Besichtigung sollten vier Unterlagen vorliegen: ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, Baupläne mit Lageplan und – bei Eigentumswohnungen – Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Fehlt etwas, verzögert das nicht die Besichtigung, sondern den Notartermin.
In Rautheim kommen drei Punkte hinzu, die es in dieser Kombination sonst kaum gibt: Liegt das Grundstück im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Wabe, gehört die Auskunft dazu. Steht das Haus in der Dorflage, gehören die Auflagen der Denkmalschutzbehörde dazu. Und liegt es nahe am Plangebiet Möncheberg, lohnt der Blick in die Bauleitplanung, weil Käufer danach fragen. Bei geerbten Immobilien kommen Erbschein oder Testament hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
Worauf Käufer in Rautheim achten – und was das für Ihren Verkauf bedeutet
Käufer, die sich für Rautheim interessieren, wollen beides: Braunschweiger Adresse und dörflichen Zuschnitt. Entsprechend früh kommt die Frage nach dem Weg in die Stadt – über die B1, mit dem Bus, perspektivisch mit der Stadtbahn. Diese Antwort gehört ins Exposé, sonst sucht der Käufer sie selbst und ordnet sie selbst ein.
Das zweite Kriterium ist die Lage im Stadtteil. Wer die Dorflage sucht, akzeptiert ältere Bausubstanz und mögliche Auflagen und fragt nach Sanierungsstand und Denkmalstatus. Wer die Siedlungsstraßen bevorzugt, vergleicht Grundriss, Grundstückszuschnitt und Energieausweis – und hat dabei bald den Neubau am Möncheberg als Maßstab im Kopf. Wer am Wasser oder am Waldrand liegt, wird auf Hochwasser und Wegerechte angesprochen. Wer diese Punkte von Anfang an in Exposé und Angebotspreis einplant, schafft die Grundlage für ein Preisgespräch ohne Überraschungen.
Kundenbewertungen
Was unsere Kunden sagen
Die Zufriedenheit unserer Kunden ist uns sehr wichtig. Wir begleiten Sie engagiert, empathisch und mit echter Leidenschaft für Immobilien.
Die angezeigten Kundenbewertungen stammen von Google. Die Auswahl und Reihenfolge der Bewertungen werden vom Google Algorithmus nach deren Relevanz gewählt.
Justine Zawadzki
Immobilienmaklerin (IHK) &
DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung D1
Justine Zawadzki
Immobilie in Rautheim kostenfrei bewerten lassen Justine Zawadzki jetzt kontaktieren
Justine Zawadzki – Ihre Ansprechpartnerin für Rautheim
Bei Löwen Immobilien bleibt Justine Zawadzki von der Bewertung bis zur Schlüsselübergabe Ihre Ansprechpartnerin – ohne Übergabe an wechselnde Sachbearbeiter. Als Immobilienmakler Rautheim bringt Löwen Immobilien die Unterschiede zwischen Dorflage, Siedlungsstraßen und Wabelagen, das kommende Quartier am Möncheberg und die Fragen rund um Denkmalschutz und Überschwemmungsgebiet in einer Beratung zusammen.
Löwen Immobilien Braunschweig e.K.
Karlstraße 18a · 38106 Braunschweig
Telefon: 0531 38820200 (Büro) · 0151 29668697 (mobil)
E-Mail: info@loewenimmobilien-braunschweig.de
Geschäftszeiten: Mo–Fr 9:00–18:00 Uhr
Auf Wunsch besuchen wir Sie auch gerne direkt bei Ihrer Immobilie in Rautheim.
So erreichen Sie uns aus Rautheim
Vom Ortskern Rautheim führt der Weg über die Braunschweiger Straße und die Rautheimer Straße auf die Helmstedter Straße, weiter über Leonhardstraße und Altewiekring ins Östliche Ringgebiet und von dort über den Hagenring in die Karlstraße – rund sechs Kilometer, mit dem Auto etwa eine Viertelstunde. Mit dem Bus geht es über die Innenstadt; die passende Verbindung nennt Ihnen die Fahrplanauskunft der Braunschweiger Verkehrs-GmbH.
Kommen müssen Sie dafür aber nicht: Zur Bewertung und zur Besichtigung sind wir bei Ihrer Immobilie in Rautheim. Löwen Immobilien Braunschweig e.K., Karlstraße 18a, 38106 Braunschweig, Telefon 0531 38820200.
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Weitere InformationenDiese Fragen werden uns als Immobilienmakler für Rautheim häufig gestellt
Für Eigentümer aus Rautheim übernimmt Löwen Immobilien die kostenfreie Wertermittlung, die Aufbereitung der Unterlagen, Exposé und Besichtigungen sowie die Begleitung durch den gesamten Verkauf Ihrer Immobilie bis zum Notartermin. Auch die Vermietung von Haus oder Wohnung, unbebaute Grundstücke und der Umgang mit einer geerbten Immobilie gehören zum Leistungsspektrum. Wer selbst in Rautheim sucht, hinterlegt einen persönlichen Suchauftrag und wird informiert, sobald ein passendes Objekt in der Objektübersicht verfügbar ist.
Drei Kriterien lassen sich bei Immobilienexperten prüfen: eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, die in Niedersachsen die IHK erteilt, eine Bewertung auf Basis nachvollziehbarer Vergleichsdaten statt Schätzwerten und die Kenntnis der Mikrolagen – in Rautheim etwa der Unterschied zwischen Dorflage, Siedlungsstraßen und den Grundstücken an der Wabe. Löwen Immobilien Braunschweig ist inhabergeführt; Inhaberin Justine Zawadzki ist Immobilienmaklerin (IHK) und DEKRA-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (D1).
Das hängt vom Käufertyp ab. Die Dorflage zieht Interessenten an, die Substanz und gewachsene Umgebung suchen und mit Auflagen umgehen können. Die Siedlungsstraßen westlich und südlich sprechen junge Familien an, für die Grundriss, Grundstück und Energieausweis zählen. Randlagen zu Feldmark und Wald haben einen eigenen, kleineren Kreis. Eine Rangfolge der Wohnlagen über den ganzen Stadtteil hinweg gibt es nicht – sie entsteht erst am einzelnen Objekt.
Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an private Käufer teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision in der Regel zu gleichen Teilen. Die Höhe ist frei vereinbar und richtet sich unter anderem nach Objektart und Aufwand. Die Bewertung zu Beginn ist bei Löwen Immobilien kostenfrei, die Konditionen besprechen wir persönlich.
Rautheim ist überwiegend ein Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser; Eigentumswohnungen sind hier die Ausnahme. Für Hausverkäufer heißt das: Es gibt Vergleichsobjekte, aber die Unterschiede bei Grundstück und Zustand sind groß. Für Wohnungsverkäufer gilt das Gegenteil – wenige vergleichbare Verkäufe, dafür ein Käuferkreis, der im Stadtteil kaum Alternativen findet. Mit dem Quartier am Möncheberg kommen beide Bauformen neu hinzu.
Löwen Immobilien betreut alle Lagen des Stadtteils: die historische Dorflage an der Wabe, den Ackerberg mit seinen alten Hofstellen, die Siedlungsstraßen um Am Rautheimer Holze und den Lehmweg, die gewässernahen Grundstücke Zur Wabe und die Randlagen zu Feldmark und Wald. PLZ 38126, Vorwahl 0531. Angrenzend ebenso Mascherode, Südstadt, Lindenbergsiedlung und Gliesmarode sowie, schon im Landkreis Wolfenbüttel, Salzdahlum, Hötzum und Klein Schöppenstedt.